据了解,自1999年起上海高档写字楼需求量大幅增长,甲级写字楼租金稳步上升,众多发展商逐此利好纷纷上马新项目,截至今年年末,将有近十座商用楼新落成启用,甲级写字楼新增供应量约60万平方米,居近5年最高值,这将给今年上海高档写字楼租售市场带来较大压力。
近日,上海外滩地区的特大型建筑群“外滩中心”举行楼顶皇冠加冕典礼,这座投资额达4亿美元、占地2万平方米的外滩巨无霸今年4月将正式启用,届时上海甲级写字楼将新增8.3万平方米,高档写字楼租赁行业将又添一强大竞争者。
目前上海高档办公楼主要集中在浦东陆家嘴、浦西长宁、静安、黄浦、卢湾区。其中以陆家嘴、南京西路、淮海中路三大地区最具竞争力。
供应量大幅增加对不同区域的影响应该区别分析。由于新增供应量主要集中在浦西地区,对浦东陆家嘴地区的影响不会很明显,而且随着该区中央商务区(CBD)功能的逐渐加强,陆家嘴地区甲级写字楼租金可能还会有所增长。杨认为,受供应量猛增影响最大的会是虹桥、黄浦等二级区域,写字楼空置率可能会有所上升,租金将有调整。从整体来看,浦西写字楼受到的影响会比浦东明显。
从去年第四季度起,受“9·11”事件和我国股市影响,上海高档办公楼平均租金已出现下调之势。根据戴德梁行2001年第四季度市场透视,第四季度上海甲级办公楼净吸纳量比上个季度下降了44.3%(不包括预租面积),平均租金比上个季度下降了1.6%,浦东地区租金出现6个月来第一次下跌。“9·11”事件后,美日经济实际已进入衰退期,而上海高档写字楼的相当一部分客户是由美日公司支撑的。由于在各自国内赢利开始降低,这些公司开始减少资本性支出,一些公司取消了扩租计划,尤其是一些新兴行业对写字楼的需求减弱。
由于上海高档办公楼长期以来租金持续上升,去年第四季度,国内公司对高档写字楼的吸纳量也开始减弱。去年股市低迷不振,对券商冲击较大,当股市跌去1/3后,曾经是市场需求主力的证券、金融行业无力再扩租高档办公楼。
从2012年1月份看,租金等指标变化幅度不是很大,中国入世对房地产的利好因素年内尚不会明显表现出来。他认为,从长期来讲,中国加入WTO对上海高档写字楼会带来长期稳定的积极影响,但此利好会滞后1到2年,短期内不会产生立竿见影的效果。
据了解,一些高档写字业主对可能出现的竞争态势已有所防备,陆家嘴一高品质写字楼年前已开始讨论各种定价方案以应对今年供应量猛增对市场带来的影响。