2012年上半年楼市营养不良，写字楼由于价格较高，市场消化方面困难，呈现出“有价无市”的市场现象。立业机构副总沈光明诊断认为，今年上半年的写字楼放量较缓，普通写字楼的供应量有所欠缺，高端写字楼的价格已经处在瓶颈期，所以市场反应也差强人意。 2003~2012上半年写字楼成交面积(万平方米)。
同时，来自市场的信息显示，2012下半年将有大量新的写字楼项目入市，面对不可预知的市场前景，重庆的写字楼该何去何从？对于投资者而言，又该怎么通过雾里看花，实现自己的财富增值呢？
病理特征
说写字楼市场病了，可能很多人不会赞同这样的观点。事实上，2012年上半年重庆写字楼的确有点消化不良。写字楼市场究竟怎么样呢？我们先来看其表现出来的一些病理特征。
一半是海水，一半是火焰。2012上半年，楼市回暖迹象明显，然而，相比于住宅市场的“高歌猛进”，重庆写字楼市场可谓消化不良、冷热交加：一方面，上半年的总成交量仅相当于2011年的三分之一；另一方面，甲级写字楼的平均租金较去年上涨了18%。
2012上半年，重庆写字楼总成交量为15.20万平方米，对比过去的三年，这个数字着实逊色不少——2009年、2010年、2011年写字楼的总成交量分别为41.23万平方米、42.54万平方米、45.13万平方米。晟成地产分析认为，上半年，刚需产品受到购房者的青睐，而开发商也集中注意力在推出住宅产品，这样的背景下，写字楼产品受到一定程度的冷落。
虽然，重庆写字楼上半年的成交量有所下跌，但甲级写字楼租金却一改以往平稳微涨的态势，实现了较快的增长。据戴德梁行发布的半年报告称，上半年甲级写字楼租金上涨18%至96.08元/月/平方米，其中，渝中区突破“100”至101.23元/月/平方米，南岸区和江北区分别是71.67元/月/平方米和89.20元/月/平方米。在销售价格方面，上半年写字楼均价为14326元/平方米，相比2011年下半年14119元/平方米的均价略微上涨。
“写字楼成交量的下滑，首先是总体经济走势的不容乐观致使了需求受到压抑，其次是因为写字楼项目对现金需求较大，但资金回笼较为缓慢，促使开发商延缓了开发进度。”晋愉集团副总经理王加利认为，因为写字楼的供应不足，租金上涨就成为了理所当然，“重庆写字楼在经过综合类办公和专业化办公这两个阶段发展后，已经进入第三个阶段——智能化办公，高端的需求成为推动租金上涨的另一因素。”
立业机构副总沈光明分析称，写字楼成交量的下跌，主要源于去年下半年、今年上半年供应量偏少。“而经过过去三年的快速发展后，高端写字楼的价格已经上升到一定的高度，在市场好的时候，会有好的成交量，但在市场出现波动时，交易量就会有所影响。”而随着价格的上涨，租金水平将会得到相对应的上升，但与价格的上涨幅度相比，租金的上涨幅度较慢。
沈光明还认为，预计8月份以后写字楼供应量应该会加大，由于前期消化不良，写字楼阶段内供应量上升，而价格趋于平稳，将出现一个量升价稳的市场现象。
医生出诊
成交差只是暂时 未来市场更向好
收回的拳头，再打出去才更有力量。
2012上半年重庆写字楼成交不好，但并不意味着市场不好，下半年的放量和重庆未来价值看好，这或许让重庆写字楼市场的未来更好。
楼市是需要波峰波谷的，写字楼市场也同样如此。下半年写字楼市场的急剧放量，给了市场一个重大的挑战，同时也是一个难得的机会。供大于求也好，竞争加剧也罢！对购买者而言都是有好处的：有了更多的选择。买写字楼，好中选优就不再是难事。
重庆的经济增长速度和城市格局的发展，本就充满无可限量的机会。两江新区、保税港区、世界500强的进入……这一切都是刺激写字楼市场的源动力。正因为看好未来，才有这么多写字楼加鞭上马。
在吸引外资的同时，重庆市政府对于本土民营经济的重视程度，也足以预见下一轮重庆经济的增长态势。就在上个月重庆还专门召开了“发展民营经济大会”，给了民营企业45条最具实用性的政策，每年拨款20亿元专项资金支持民企发展……预计3年后，我市的上市民企力争达到300家。重庆民营经济的美好未来，同时也是重庆写字楼市场美好的未来。
有人说重庆开放居民房办微型企业，对写字楼市场有影响。但任何事情都有两面性，重庆放开了居民房注册微型企业的政策，实质是放水养鱼。微型企业成长壮大之后，处于企业自身发展的考虑，势必会搬进写字楼。这又是写字楼市场需求方的一大生力军。
只要我们对重庆的经济与发展有信心，那么写字楼市场的未来必然向好！
5A7A写字楼遍地开花 创意商铺眼花缭乱
2012年，重庆的写字楼不断涌现，各类5A、7A甲级写字楼层出不穷，用“乱花渐欲迷人眼”来形容现在的重庆写字楼市场，丝毫不为过。
那么，就在这样一个纷繁冗杂的大环境中，有哪些写字楼格外令人注目呢？我们试着从各类写字楼产品中的特殊点入手，来感受当前的写字楼市场。
与千篇一律让我们审美产生疲劳的项目相比，上半年，概念写字楼正在走向现实。美全22世纪这座与嘉陵江相互映衬的概念性写字楼，其外观设计类似于嘉陵江边的鹅卵石，温润圆滑。流线型的设计，打破了传统写字楼的棱角分明，让建筑多了几分动感与灵性，同时也实现了360度全景办公的空间应用。
龙湖地产也推出了尝试性的全新业态——龙湖时代天街空中创意商铺。其层高为5.8米，套内面积约40平方米，但实际使用面积能超过80平方米。龙湖时代天街还同时推出了3.5米层高同等面积的空中创意写字楼，可谓为创业型公司量身定制。从开盘销售的热度看，其受欢迎程度可见一斑。
对急于摆脱传统写字楼陋习的老板们来说，线外(小区网，论坛)·新境界则引入“非线性”办公模式，仅11层超低建筑，配置14部高速电梯、23座空中花园，以及24000平方米运动公园，大胆挑战传统摩天大楼的呆板、冷漠，实现办公环境更生态。
同样，贝蒙·盘古也推出了多层独栋的办公建筑，室内层高达6米，具备超大面积的露台、阳台，独特的连廊设计，让入驻企业空间相连，享受更为顺畅的沟通。
业内人士表示，2012年许多写字楼项目打破传统写字楼的僵局，将最新的建筑设计理念，高科技，高新材料完美结合，创造出从感官到实际商务办公功能均好的先进的写字楼项目，这也标志着写字楼的许多概念性的元素开始从理想走进现实。
记者了解到，今年还会有不少具有前卫性设计的写字楼项目将直观地呈现在人们眼前。在英利国际金融中心，重庆首个电动汽车充电停车库即将投入使用，大致花费1个小时就能充完一部车，这意味着重庆写字楼先进科技化配置标准再次升级。
以凯旋门的独特外表成为新牌坊地标性建筑的康田凯旋国际，则配备18米挑高大堂、大型国际会议厅、层层空中花园，22部高速电梯，其中特设总裁专属电梯，以及获得LEED绿色认证等。
总投资25亿元的力帆中心，更有13层立体车库近1400个车位，顶级CEO会所，33部一线品牌电梯，智能化5A系统，空心楼盖技术，三层LOW-E玻璃，水源热泵技术所等多项前瞻性配置。不仅如此，力帆中心拟取得美国LEED建筑金奖和重庆绿色建筑金奖双认证，这在重庆尚属首例。
吸引力渐衰传统商圈写字楼急寻突破口
重庆传统的写字楼聚集区，一般都以五大商圈为中心，其中又以解放碑和观音桥为最。
随着重庆城市半径的扩大和交通网络的发达，越来越多的新兴商圈、区域涌现，越来越多写字楼开始向这些新区聚集。
由于传统商圈日趋饱和，加之项目本身建设相对久远，功能配套落后，而新兴商圈的写字楼，无论外观、内饰、功能、硬件，无不追求高标准，对老商圈的老写字楼造成了巨大的冲击。
老商圈写字楼吸引力日渐衰弱
“重庆的写字楼同质化太厉害。”这是恒德国际投资集团营销总监沈京津自2009年来到重庆以来，最深的印象之一。
沈京津发现，尤其是解放碑、观音桥等传统商务区域的写字楼，正因为区域配套设施陈旧、交通拥堵，而慢慢失去了对企业的吸引力。“包括我们公司，也是因为这个原因从解放碑搬到了五里店”。
沈京津认为，未来重庆写字楼集中的商务区域，将出现在江北嘴、五里店、北部新区、茶园新区等新兴区域。
“企业选择写字楼最重要的考量因素仍然是区位，但是这个因素的影响力正在逐渐下降。”沈京津介绍说，比如上海的环球金融中心，虽然是位于陆家嘴，但是空置率仍有将近40%，“写字楼的舒适度、智能化、实用技术等，都是越来越被企业看重的标准。”
以中国第一个总部基地为例，这个项目出现在北京丰台四环外，虽然其有着远远高于传统商圈写字楼的高绿化率、低容积率、更注重人性化的舒适设计，在当时引起了不少质疑：“真的有人会在四环外办公吗？”但事实证明，这样的写字楼确实有市场。2004年仅销售6800元/平方米的北京总部基地，现在价格已经飙升到3万元/平方米以上，还没有人愿意出售。
渝中69栋写字楼“热水瓶换胆”
在解放碑、观音桥，每天排队等电梯成为许多写字楼的一大“盛况”。许多上班族开玩笑说：每天等电梯的时间，比坐公交车的时间都还长！甚至喊出“逃离解放碑”的口号。
面对这样的尴尬，传统商圈的写字楼该如何寻求突围？在这一方面，渝中区已走在了前面。在近日召开的渝中区加快服务业升级试点新闻发布会上传出消息：渝中区将加快现有楼宇的提档升级，实施“热水瓶换胆”工程。
渝中区负责人表示，渝中区虽然有很多高楼，但由于建设时间比较久远，建设品质不高，电梯、停车位等等配套不强，物业服务、管理水平比较低。除了大都会广场以外，没有几栋真正符合现代服务业发展的高端企业要求的写字楼。
为此，渝中区政府已制定明细的计划，在加快建设一批高端商务楼宇的同时，将就对已建的楼宇实施“热水瓶换胆”。具体而言，就是对现有的写字楼保留外立面、进行美化，同时对楼宇内部功能进行完善，提升管理服务水平。渝中区负责人说：“比如电梯不够的想办法增加，有一些停车位被占用的，通过规划部门把占用的恢复起来。”