自3月份以来,各地楼市成交量持续回暖,近期上海楼市的成交量也达到今年内的高点,大多数降价的项目价格暂时不再有下降的趋向,甚至有部分项目价格开始显现 “小幅反弹”。各方争议的观点和声音中,不乏有楼市的“政策底”和 “价格底”已然若隐若现的说法——那么楼市“最坏的时间”是否已经过去?
6月上海楼市推盘量继续加大,但可以看出,在热销盘的名册中,我们看到降价盘依旧占主流。刚需楼盘仍在担任市场成交主力,85折是常看到的;其次是中高端楼盘中面积、总价偏低的楼盘;别墅市场,打折盘貌似不多,却原来跌价的幅度更大。尽管市场预期开始转好,但仍然比较脆弱。虽然如果暂无利空影响,市场或将逐步转暖。但从预期看,房价仍不存在大幅反弹的基础,市场走势仍可能进一步下探。
从政策面来看,市场所称的“政策底”,意指信贷政策的放松,比如连续降低存款准备金率、央行三年半以来首次降息,住房抵押贷款利率也随之下调。加之一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控,也降低了刚性需求的购房门槛,一直在观望的刚需购房者潜意识中将其理解为“调控政策开始松动”。
但在中央政府层面,房地产调控政策丝毫没有放松的迹象。有关部门仍强调会坚定加强房地产市场的调控,确保调控政策落到实处,决不让调控出现反复。此前部分城市楼市政策微调,限购有所放松,但上海等一线城市仍严格地执行限购等调控措施,近日甚至再现“收紧”的态势,“单身非沪籍购房者不能在沪购房”的新政出台。
众所周知,目前政策的松紧仍然很大程度上在微妙地左右着楼市的走势,那么,既然“政策底”并未显现,又何来“价格底”已形成之说?
事实上,目前的供求关系也决定了楼市触底反弹的机会渺茫:一方面3—6月刚性需求的释放,使得银行可用的贷款额度正快速减少,另一方面,开发商的库存依然没有规模释放,在政策从紧的前提下,这决定了未来潜在供应依然处于较高水平。
对开发商而言,去库存化与加速资金周转仍是主旋律。今年仍需谨慎投资,积极应对市场,采取“以价换量”的策略,进行产品结构的调整,从而更好地适应市场需求。